Ketika Anda memiliki keluarga, salah satu tujuan keuangan yang mungkin ingin Anda capai adalah memiliki rumah sendiri. Namun, diketahui bahwa harga rumah tidak murah, terutama di kota-kota besar. Tingginya harga rumah membuat kemungkinan membeli secara tunai semakin sulit. Salah satu alternatif untuk membeli hunian ini adalah dengan menggunakan KPR atau KPR. Untuk mengahtahui lebih lengkapnya tentang KPR Syariah berikut penjelasannya.
Table of Contents
PENGERTIAN KPR SYARIAH
KPR Syariah adalah produk perbankan untuk pembiayaan kepemilikan rumah sesuai prinsip syariah. Kredit Pemilikan Rumah Syariah yang diberikan oleh bank syariah atau Unit Usaha Syariah (UUS). Pembayarannya dapat berupa pembiayaan jangka pendek, jangka menengah, atau jangka panjang untuk pembelian rumah tinggal, baik baru maupun bekas, dengan prinsip murabahah atau akad lainnya.
Dilansir dari situs resmi Otoritas Jasa Keuangan (OJK), jenis kontrak yang biasa digunakan dalam pembiayaan kepemilikan rumah dan apartemen di Indonesia adalah:
Akad Murabahah (Perjanjian jual beli properti)
Murabahah adalah suatu jenis akad jual beli antara bank dengan nasabah dimana bank syariah akan membeli barang yang dibutuhkan nasabah kemudian menjualnya kepada nasabah dengan harga perolehan ditambah margin atau keuntungan yang disepakati antara bank dengan nasabah. Dalam transaksi menggunakan akad ini, bank syariah akan membeli rumah atau apartemen yang diinginkan nasabah kemudian menjual rumah atau apartemen tersebut kepada nasabah secara mencicil.
Bank tidak membebankan bunga kepada nasabah atas pembayaran cicilan, melainkan mengambil margin dari penjualan rumah yang sudah ditentukan sejak awal. Jumlah angsuran yang harus dibayar oleh pelanggan dalam jangka waktu tertentu yang disepakati telah ditetapkan sejak awal (jumlah angsuran tidak berubah).
Akad Musyarakah Mutanaqisah (Perjanjian kerjasama – sewa properti)
Musyarakah mutanaqisah adalah akad antara dua pihak atau lebih yang bergabung atau berbagi suatu barang, dengan satu pihak membeli bagian pihak lain secara bertahap.
Dalam skema ini, bank dan nasabah secara bersama-sama membeli rumah atau apartemen dengan bagian kepemilikan yang disepakati (misalnya 80% bank, 20% nasabah). Selanjutnya nasabah akan membeli rumah atau apartemen dari bank dengan melakukan cicilan bulanan atau dengan melakukan pembayaran satu kali sesuai dengan modal kepemilikan rumah atau apartemen yang dimiliki oleh bank. Hingga akhirnya, seluruh aset yang dimiliki bank telah dialihkan kepada nasabah. Besarnya angsuran yang dibayarkan nasabah dengan skema ini ditentukan berdasarkan kesepakatan antara pihak bank dengan nasabah.
Akad Istishna, Ijarah Muntahiyyah Bit Tamlik (IMBT) (Perjanjian jual beli dan sewa properti)
Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT) hanyalah sewa properti. IMBT adalah skema yang menggabungkan kontrak jual beli dan sewa sekaligus, yang berakhir dengan kepemilikan barang atau jasa yang menjadi objek kontrak di tangan penyewa.
Keuntungan dan Manfaat Menggunakan KPR Syariah
KPR syariah semakin diminati karena menawarkan banyak keuntungan. Dengan syariah, cicilan yang Anda bayarkan per bulannya pasti dan tetap sehingga bisa membantu arus kas. Bank mendapat untung dari selisih jual beli rumah dan kerjasama bagi hasil antara pembeli dan bank. Semuanya tergantung pada kontrak atau kesepakatan antara bank dan kreditur.
Seperti telah disebutkan, ada beberapa jenis kontrak properti, dua yang paling umum adalah kontrak Murabahah (jual beli) dan Musyarakah Mutanaqisah (Kepemilikan Bertahap). Secara umum, ada empat syarat dari bank syariah dalam mengajukan KPR, yaitu KPR iB Jual Beli (Murabahah), KPR iB Kepemilikan Bertahap (Musyarakah Mutanaqisah), KPR iB Sewa (Ijarah), dan KPR iB Sewa Beli (Ijarah Muntahiya Bittamlik-IMBT).
Keunggulan lain yang ditawarkan KPR syariah adalah proses pengajuannya cepat dan bisa fleksibel untuk membeli rumah baru atau bekas. Selain itu, KPR syariah memiliki jangka waktu pembiayaan yang panjang.
Perbedaan KPR Syariah dan Konvensional
Dalam dunia keuangan Islam, KPR Syariah berbeda dengan KPR konvensional. Syariah adalah seperangkat hukum Islam yang mengatur bagaimana orang Muslim harus bertindak dan berinteraksi satu sama lain. Ketaatan yang ketat dari aturan-aturan ini adalah apa yang membuat properti sesuai Syariah.
Perbedaan utama antara kedua jenis hipotek adalah bahwa dalam hipotek konvensional, pemberi pinjaman menghasilkan uang dari pembayaran bunga pinjaman dan dalam hipotek syariah, tidak ada pembayaran bunga. Lalu, apa saja perbedaannya lainnya dengan KPR konvensional?
Proses Transaksi
Selain bunga dan riba, proses transaksi juga menjadi pembeda utama antara kedua sistem KPR tersebut. Umumnya KPR konvensional bertransaksi dalam bentuk uang. Sedangkan transaksi kredit syariah dilakukan dengan menggunakan barang, dimana barang yang dimaksud adalah rumah itu sendiri dan dilakukan dengan prinsip jual beli (murabahah).
Misalnya, jika Anda membeli rumah dengan hipotek konvensional, Anda akan melunasi pinjaman dan bunga hipotek, serta biaya lainnya. Sedangkan untuk KPR Syariah, misalnya Anda membeli rumah seharga 50 juta, bank syariah akan membelikan rumah yang Anda inginkan, kemudian menjualnya di keypad Anda dengan cara mencicil. Bank akan mengambil keuntungan dari penjualan rumah dengan mengambil margin keuntungan yang telah disepakati sebelumnya, misalnya 100 juta, sehingga biaya yang harus dibayar adalah 600 juta selama tenor.
DP dan Akad Kredit
Uang muka KPR syariah biasanya lebih ringan, yakni 10-15%, tergantung kebijakan setiap bank. Untuk akadnya sendiri dibuat berdasarkan hukum Islam, yaitu dengan sistem jual-beli atau murabahah. Utuk KPR konvensional biasanya uang muka yang harus dibayarkan minimal 20-25%. Kemudian, akad atau perjanjiannya dilandasi oleh hukum positif yang meliputi harga rumah, bunga pinjaman, cicilan per bulan, sampai jumlah yang dilunasi.
Bunga dan Jangka Waktu
KPR syariah tidak membebankan bunga kepada pembeli rumah, tetapi akan langsung memanfaatkan margin penjualan rumah. Jadi, biaya angsuran bulanan sudah fix. Sistem KPR konvensional akan tetap mengikuti acuan fluktuasi suku bunga Bank Indonesia. Misalnya, untuk dua tahun pertama suku bunga KPR konvensional yang ditetapkan BI adalah 4%, kemudian suku bunga meningkat menjadi 7%. Dengan demikian, beban bunga Anda akan bervariasi secara nominal.
Tenor jangka waktu cicilan
Dalam hal ini, KPR konvensional memang lebih unggul. Pada umumnya KPR konvensional dapat memberikan jangka waktu cicilan 5-25 tahun, bahkan ada yang sampai 30 tahun. Untuk KPR syariah, sistem berlaku tenor yang lebih pendek, 5-15 tahun.
Denda keterlambatan pembayaran
Kedua sistem KPR ini memiliki peraturan masing-masing dalam hal denda atau keterlambatan pembayaran. KPR Syariah tidak memberikan sanksi kepada nasabah yang terlambat melakukan pembayaran KPR baru. Untuk KPR konvensional, apabila nasabah terlambat atau menunggak pembayaran maka akan dikenakan sanksi berupa denda sesuai dengan kebijakan bank.
Keunikan Menggunakan KPR Syariah
Selain perbedaan diatas tersebut, Ada yang unik dari KPR ini yang memberikan kebebasan kepada nasabah untuk menegosiasikan pilihan rumahnya dengan pihak bank. Bahkan, beberapa KPR Syariah memungkinkan nasabah untuk beralih pinjaman agar dapat membeli rumah yang lebih sesuai dengan kebutuhannya.
KPR Syariah memiliki akad kepemilikan bertahap yang disebut musyarakah mutanaqisah, dimana baik nasabah maupun bank sama-sama memiliki rumah dan nasabah membayar angsuran yang diberikan. Kepemilikan secara bertahap akan berpindah ke tangan nasabah dari pihak bank.
Syarat Mengajukan KPR Syariah
Setelah mengetahui perbedaan KPR syariah dan KPR konvensional, berikut tata cara yang perlu disiapkan untuk mengajukan KPR syariah, antara lain:
Warga Negara Indonesia
Usia minimal 21 tahun dan maksimal 55 tahun pada saat jatuh tempo pembiayaan
Fotokopi KTP, Kartu Keluarga dan Surat Nikah
Fotokopi rekening koran
Slip gaji
Tidak melebihi maksimum pembiayaan
Jumlah angsuran tidak melebihi 40% dari pendapatan bulanan bersih.
KPR Syariah diperbolehkan untuk unit yang belum selesai atau dijual, tetapi kondisi ini tidak diperbolehkan untuk kepemilikan unit berikutnya. Pencairan pembiayaan dapat diberikan sesuai dengan kemajuan pembangunan atau kesepakatan para pihak. Untuk pembiayaan unit yang belum selesai atau berporos harus melalui perjanjian kerjasama antara pengembang dengan bank syariah.
Perlu diketahui, khusus untuk kepemilikan unit pertama, KPR syariah diperbolehkan untuk unit yang belum diselesaikan atau digadaikan. Namun, kondisi ini tidak memungkinkan untuk kepemilikan rumah lebih lanjut. Jika persyaratan tersebut sudah terpenuhi, berikut langkah-langkah yang harus Anda lakukan untuk mengajukan KPR Syariah:
1. Temukan properti yang akan dibeli
Jika ingin membeli properti dari developer, carilah bank yang sudah bekerja sama dengan developer agar prosesnya lebih mudah dan cepat. Anda bisa menggunakan website listing properti seperti rumahub.com untuk mencari properti yang tepat sesuai dengan kebutuhan Anda.
2. Persiapkan persyaratan pengajuan KPR
Pastikan Anda memenuhi persyaratan pengajuan umum yang dibahas di poin sebelumnya.
3. Cari informasi biaya KPR dan biaya jual-beli properti
Membeli properti dengan KPR memperhitungkan uang muka (DP) serta biaya lainnya, seperti: Administrasi, provisi, asuransi, notaris, pengikatan agunan, dan biaya pajak dapat dikenakan untuk pembelian dari individu. Biaya ini tidak dikenakan untuk pembelian dari perusahaan.
Terima kasih telah membaca. Semoga artikel ini menambah wawasan dan pemahaman Anda.
